Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf

    Diskutiere Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf im Leben, Studieren und Arbeiten in den USA Forum im Bereich USA Auswandern; Aloha liebe Forum-Mitglieder, durch Zufall bin ich auf das Forum gestossen, und bin begeistert, das es so eine spezielle Seite gibt! Dieses Jahr...
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Alohaaa
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #1
Aloha liebe Forum-Mitglieder,

durch Zufall bin ich auf das Forum gestossen, und bin begeistert, das es so eine spezielle Seite gibt!

Dieses Jahr hatte ich das Glück, 1 Monat auf Hawaii / Big Island Urlaub zu machen. Diese Insel und Mentalität der Leute hat mich so begeistert, das ich mir auf der Insel ein Haus kaufen möchte.

Habe dann vor, 1x im Jahr Urlaub auf Hawaii zu machen, und das Haus die restliche Zeit über zu vermieten. Habe leider noch keine Greencard... Später möchte ich dann natürlich ganz aus dem kalten Deutschland raus.

So, nun zu meinen Fragen:
Hat jemand von euch Erfahrungen, mit dem Hauskauf in den USA, vorzugsweise natürlich Hawaii??
Bisher konnte ich nur in Erfahrung bringen, das man nur über einen Makler kaufen sollte. Welche Hürden müssen überwunden werden?

Wie läuft es mit der Finanzierung? Ist es korrekt, das 20% Anzahlung reichen? Bekomme ich in den USA überhaupt als deutscher Nichtkunde bei einer Bank eine Baufinanzierung?

Hat jemand von euch Erfahrungen, was an Unkosten bei so einem Haus monatlich anfallen?? Also Strom, Wasser, Telefon, Subdivision Beiträge (was ist das überhaupt?), Steuern...

Fragen über Fragen...

Bin wirklich für jede hilfreiche Antwort, Links und Buchtipps dankbar.


Mahalo!!
 
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Floridiana
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #2
Auf jeden Fall mit Makler kaufen.

Hawaii ist ein spezieller Fall. Da gibt es - nicht nur - Grundstuecke, die man nur fuer einen beschraenkten Zeitraum kaufen kann. Der Grund und Boden ist gemietet und das Ganze faellt nach einem gewissen Zeitraum an den Grundstuecksbesitzer zurueck, mit Haus.

Zur Finanzierung hat Monika Wilson etwas geschrieben, such mal hier im Forum. Obwohl sie in Florida als Maklerin arbeitet, trifft vieles auch auf Hawaii zu.

Subdivison Beitraege sind nornmalerweise fuer die Instandhaltung des Schwimmbeckens, des Clubhauses und der Gruenanlagen in einer 'subdivison'.

Ehrlich gesagt glaube ich nicht, dass sich der Kauf bei einem nur einmonatigen einmaligen Besuch pro Jahr rentiert. Ich wuerde da lieber etwas mieten, statt selber mein Haus zu vermieten. Du bist ja nicht sicher, dass es immer vermietbar ist und vermutlich deckt die Miete allenfalls die Unkosten.

In meiner Subdivison in Florida stehen jedenfalls jede Menge Haeuser zur Vermietung und zum Verkauf, viele davon von Leuten gekauft, die dies fuer eine tolle Investition hielten. Der Markt kann in Hawaii natuerlich anders sein.
 
rabiene
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #3
Dieses Jahr hatte ich das Glück, 1 Monat auf Hawaii / Big Island Urlaub zu machen. Diese Insel und Mentalität der Leute hat mich so begeistert, das ich mir auf der Insel ein Haus kaufen möchte.
Na ob sich das lohnt....:confused:..und wer passt auf das Haus auf :confused:wer macht den Rasen etc.....wer schaut nach ob die Mieter nicht das haus in Schutt und Asche gelegt haben..usw.usw.was passiert wenn das haus nicht vermietet ist....es laufen ueberall dunkle Gestalten rum, die nur auf solche Gelegenheiten warten....ich will dir das nicht vermiesen, nur fuer ca. 4 Wochen im Jahr die ganzen Kosten.....das musst du genau durchrechnen und so rechnen das du das bezahlen kannst ohne zu vermieten...

Habe dann vor, 1x im Jahr Urlaub auf Hawaii zu machen, und das Haus die restliche Zeit über zu vermieten. Habe leider noch keine Greencard... Später möchte ich dann natürlich ganz aus dem kalten Deutschland raus.
Wenn du "spaeter" auch noch keine Gc hast,wird das nix mit dem ganz aus D raus...

Bisher konnte ich nur in Erfahrung bringen, das man nur über einen Makler kaufen sollte. Welche Hürden müssen überwunden werden?
Auf jedenfall mit Makler und ich denke die groesste Huerde wird die finanzierung werden....

Wie läuft es mit der Finanzierung? Ist es korrekt, das 20% Anzahlung reichen? Bekomme ich in den USA überhaupt als deutscher Nichtkunde bei einer Bank eine Baufinanzierung?
Ich denke nicht das dir eine US-Bank ein Haus finanziert ,wenn du nicht in USA wohnst..oder du musst mehr down payment haben/machen...

Hat jemand von euch Erfahrungen, was an Unkosten bei so einem Haus monatlich anfallen?? Also Strom, Wasser, Telefon, Subdivision Beiträge (was ist das überhaupt?), Steuern...
das kann man so nicht sagen, weil es auf die Groesse des Hauses ankommt,groesse des Grundstuecks...in welchem County,denn die haben auch noch unterschiedliche Steuern..

Telefon brauchste ja wohl nicht.....Wasser kommt drauf an.wir bezahlen hier in GA fuer 2 personen 30$/Monat.....Strom Sommer ca. 180/Winter 30...Gas umgekehrt....liegt an der AC und Heizung...Subdivisionsbeitraege (HoA fee) kann man auch nicht viel zu sagen,weil das alles verschieden..wir bezahlen 300/Jahr...andere zahlen das im Monat...

Und auch ist das leben auf HI seeeehr teuer..ist dir vielleicht im Urlaub nicht so aufgefallen...alles muss importiert werden (Moebel etc.)..das musst du auch alles bedenken..wenn du ein Haus moebiliert kaufst, was wohl uebelich ist auf HI ist es natuerlich wesentlich teurer.
Hier gibt es eine TV-sendung, heisst house hunter und dort waren sie mal auf HI...du lieber Himmel was waren die Haueser dort teuer...noch nichtmal was besonderes hat da 500K gekostet..es wird auch was billigeres geben, aber da wirste wahrscheinlich noch was reinstecken muessen..

fahr nochmal hin und mach mit einem Makler einen Termin aus...auf keinen Fall was uebers I-Net mieten/kaufen...
Wenn es nun doch was sein soll.war waere mit einer Eigentumswohnung?.da laeufst du wenigstens nicht ganz so dolle Gefahr das alles verkommt oder so...
 
Charlie
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #4
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Alohaaa
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #5
Vielen Dank für eure Antwort.
Ja, mir ist schon bekannt, das Hawaii ein teures Plaster ist. Hatten uns für 1 Monat bei Kona ein Haus gemietet, und haben die Preise kennengelert :-(
Nichts desto trotz möchte ich mir dort ein Haus kaufen, Hawaii hat es mir wirklich angetan.

Um das Haus würde sich jemand kümmern, der dort ansässig ist, Reinigung, Gartenpflege, etc. Und vermieten würde ich das Haus nur an Leute, die ich kenne, immer monatsweise (habe einen grossen Bekanntenkreis).

Hat jemand von euch eine Ahnung, wie hoch die Grunderwerbssteuer dort in etwa ist?

Ist es richtig, das es in den USA keinen Notor gibt und alles über Anwälte geregelt wird? Was kommen hier an Kosten noch auf einen zu? Gibt es eine Art Grundbucheintrag oder wie wird sowas geregelt?

Kennt sich jemand mit den Preisen für eine Hausversicherung aus? Könnte mir gut vorstellen, das diese auf Hawaii größer sind wg. Stürme und Vulkan...
 
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Floridiana
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #6
Ist es richtig, das es in den USA keinen Notor gibt und alles über Anwälte geregelt wird?
Ja, es gibt keinen Notar, wird ueber Anwaelte geregelt. Grundbucheintrag gibt es. Die restlichen Fragen kann ich dir leider nicht beantworten. Frag doch mal euren Makler. Der/die tut sicher gerne was fuer fuer sein/ihr Geld.

Falls du je eine notarielle Beglaubigung brauchst: Banken haben fast immer jemanden, der 'notary public' ist und deine Unterschrift beglaubigen kann.
 
rabiene
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #7
Hat jemand von euch eine Ahnung, wie hoch die Grunderwerbssteuer dort in etwa ist?
das ist wahrscheinlich...wie vieles in USA ...von einigen Sachen abhaengig..groesse..wert.. etc.

Ist es richtig, das es in den USA keinen Notor gibt und alles über Anwälte geregelt wird? Was kommen hier an Kosten noch auf einen zu? Gibt es eine Art Grundbucheintrag oder wie wird sowas geregelt?
Ja es geht alles ueber die Anwaelte...was fuer Kosten kommen liegt auch wieder an dem Haus was du kaufst...sind sogenannte closing cost..da ist dann auch die grundbucheintragung usw. enthalten...mit ein paar 1000 musst du rechnen

Kennt sich jemand mit den Preisen für eine Hausversicherung aus? Könnte mir gut vorstellen, das diese auf Hawaii größer sind wg. Stürme und Vulkan...
das auch sehr unterschiedlich...kommt auf die Groesse an...Alter..wo das haus ist...nahe am Wasser waere teurer als im Landesinneren..usw...die Versicherung/Steuern wird auch oft in die Mortgage mit eingerechnet..da ist ein escrow account,da wird das einbezahlt und die Mortgagecompany bezahlt das dann..musst du aber nicht so machen...
 
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Gast14969
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #8
Ja, es gibt keinen Notar, wird ueber Anwaelte geregelt. Grundbucheintrag gibt es. Die restlichen Fragen kann ich dir leider nicht beantworten. Frag doch mal euren Makler. Der/die tut sicher gerne was fuer fuer sein/ihr Geld.

Falls du je eine notarielle Beglaubigung brauchst: Banken haben fast immer jemanden, der 'notary public' ist und deine Unterschrift beglaubigen kann.
Natuerlich gibt es Notare in den USA ....:confused:

Nur hat der hier andere Aufgaben bzw. andere Voraussetzungen. Die Title Companies z.B. sind mit Notaren besetzt.
Die geregelte Exclusivitaet wie in D allerdings besitzen die nicht.

Und zur Title Insurance wuerde ich dringend raten. Denn wenn dabei etwas schief geht wegen falscher Angaben des Verkaeufers etc. ist die hilfreich.
 
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monikawilson
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #9
Kaufabschluss einer Immobilie

Leider bezieht sich meine ERfahrung lediglich auf Florida, jedoch nehme ich mal an, dass auf Hawai aehnliche Reglen gelten.

Es stimmt, es gibt hier zwar Notare (ich bin auch einer) aber diese haben nicht die gleiche Funktion wie die Notare in Deutschland. Wir als Notare koennen eine Unterschrift beglaubigen, Leute verheiraten und auch bei Abschluessen dabei sein - aber lediglich in der funktion der Unterschrifsbeglaubigungen.

Ein Kaufabschluss wird hier entweder von Anwaelten jedoch meistens von Title Companies getaetigt. Die Title Companies machen eine sogenannte Title Search, um sicher zu gehen, das die Immobilie frei ist von allen Altlasten oder sonsitgen Belastungen. Die Title Company wird eine sogenannte Title Insurance abschliessen fuer den Fall, dass bei der Title Search etwas uebersehen worden ist. Die Title Insurance garantiert den "klaren Title" und wird dann im "Schadensfall" das Problem beheben und auch fuer die KOsten, die dadurch entstehen aufkommen.

Eine Grunderwerbssteuer gibt es hier (wenigstens in Florida) nicht. Es gibt lediglich eine jaehrliche Grundsteuer.

Ich weiss nicht wie die Regelung auf Hawai ist, jedoch hier in Florida hat der kaeufer kaum Abschlusskosten. Die Maklergebuehren werden in der Regel vom Verkaeufer bezahlt und auch die Title Search und Title Insurance gehen in der Regel zu Lasten des Verkaeufers. Der Kaeufer zahlt hier ledigiich eine minimale Gebuehr fuer die Abwicklung durch die Title Company (ca. um die $ 300,00). Natuerlich muss der Kaeufer die Abschlussgebuehren seiner Hypothek/Mortgage selbst bezahlen, der Verkaeufer zahlt die natuerlich nicht.
 
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Gast21527
Gast
  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #10
Grunderwerbssteuer gibt es nicht, zumindest nicht in California. Statt dessen zahlt man z.B. in CA 1.4 % vom Kaufpreis jaehrlich als Grundsteuer.
Bei 500 K Kaufpreis also rund 7000 $ p.a., steuerlich absetzbar.

Gruss DagO
 
marcpeter
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #11
ich hatte aus Intresse schon mal einige makler im Internet und auch vor Ort
Honolulu gesucht. Die Preise waren für das was geboten wurde überteuert. Man sollte auch bedenken, dass durch das Klima die Kosten für die Instandhaltung höher liegen als auf dem Festland.

Hawaii ist wirklich toll, dort aber leben und wohnen, dafür braucht man richtig Geld. Das ist was wenn ich mal im Lotto gewinne.....:biggrin:
 
rabiene
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #12
Werbung ist eigentlich nicht erlaubt...:frown:
 
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US.Bump
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #13
Grundsteuern tabelle

Hi,
kennt jemand eine internetseite wo man die höhe der grundsteuern in den staaten in einer übersicht einsehen kann?
 
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TimoG
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #14
Die Grundsteuern sind lokale Steuern und können/sind dadurch oft von Ort zu Ort verschieden, nicht nur von Staat zu Staat.
 
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monikawilson
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #15
Hi,
kennt jemand eine internetseite wo man die höhe der grundsteuern in den staaten in einer übersicht einsehen kann?
Die Grundsteuer richtet sich nach dem Wert des Hauses, der nach den Verkaeufen von aehnlichen Haeusern in der gleichen Gegend vom Vorjahr ermittelt wird -es gibt keine generellen Richtwerte. Die Promille (nicht Alkohol bezogen!!!) ist von Stadt zu Stadt oder County zu County unterschiedlich. Hier bei uns bspw. zahlen wir in North Ft. myers lediglich County Steuern aber keine Stadt, in Fort Myers hingegen zahlen die Leute Stadt und County Steuern.

Hier ist mal ein Link - ich nehme mal an dass sind durchschnittswerte pro Staat http://www.nytimes.com/2007/04/10/business/11leonhardt-avgproptaxrates.html

oder hier:

http://lowpropertytax.net/
 
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rabiene
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #16
Hi,
kennt jemand eine internetseite wo man die höhe der grundsteuern in den staaten in einer übersicht einsehen kann?
nein, gibt es nicht....weil die ware dann zillion seiten lang weil es auf eine menge Sachen ankommt wie hoch/niedrig die ist..ich kann dir nur sagen wir zahlen fuer 0.4 acre $1600..das aber billig..
 
Christine2009
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #17
Da gebe ich rabienne recht. Für 4 Wochen im Jahr lohnt sich der Kauf einer Immobilie, wo auch immer auf der Welt in keinem Fall. Allein die Kreditgeschichte rechnet sich nie. Wir haben eine bezahlte Immobilie in Spanien, aber ich sage dir, das die "Gäste", alles Billigheimer, mehr kaputt machen als du einnimmst. Aus diesem Grund haben wir schon vor Jahren das Haus aus der Vermietung raus genommen. D die Immobilienpreise in Spanien ziemlich am Boden sind, haben wir es erst mal zu geschlossen und harren der Dinge. Wie rabienne empfiehlt, ist es besser, einmal im Jahr was anzumieten.
 
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monikawilson
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #18
Da gebe ich rabienne recht. Für 4 Wochen im Jahr lohnt sich der Kauf einer Immobilie, wo auch immer auf der Welt in keinem Fall. Allein die Kreditgeschichte rechnet sich nie. Wir haben eine bezahlte Immobilie in Spanien, aber ich sage dir, das die "Gäste", alles Billigheimer, mehr kaputt machen als du einnimmst. Aus diesem Grund haben wir schon vor Jahren das Haus aus der Vermietung raus genommen. D die Immobilienpreise in Spanien ziemlich am Boden sind, haben wir es erst mal zu geschlossen und harren der Dinge. Wie rabienne empfiehlt, ist es besser, einmal im Jahr was anzumieten.
Du kannst sicherlich Spanien nicht mit Hawai vergleichen - ich kenne mich zwar mit dem Immobilienmakrt in Hawai nicht sehr gut aus - jedoch bin ich mir sicher mit Spanien kannst du es wirklich nicht vergleichen.

Auch bin ich der Meinung, es kann sich wohl niemand hier (es sei denn jemand der auf Hawai lebt und/oder ein Immobilien Makler auf Hawai) ein Urteil darueber erlauben ob sich eine Investiton in Immobilien dort lohnt oder nicht. Dazu gibt es viel zu viele Unbekannte, die man einfach nicht weiss, wenn man nicht vor Ort ist und Einblick (ich meine GUTEN Einblick) in den dortigen Markt hat.

Wie hoch ist der Anschaffungs Preis, wie hoch sind die monatlichen KOsten, wie ist die Entwicklung des Immobilien Markts heute, wie war sie in der Vergangenheit und was sind die Zukunftsaussichten, wie hoch ist die Miete, die erzielbar ist, wie hoch ist die Auslastung von vergleichbaren Haeusern, wann ist die beste Auslastung (Monate, Jahreszeit) und so weiter und so fort. Auch ist wichtig, dass man weiss, welche Lagen beliebt sind und welche eher nicht, was fuer eine Art von Haus "normalerweise" gemietet wird und was fuer eine ARt von Haus von der Auslastung her eher niedrig ist.

Richtig gekauft und richtig gemanagt in der richtigen Lage - sind Immobilien immer eine gute Investition, die einmal durch die Wertsteigerung Wert gewinnt und durch die Mieteinnahmen die Unkosten traegt und noch ein wenig "Ueberschuss" erwirtschaftet. Reich wird man durch die Mieteinnahmen sicher nicht, jedoch helfen sie, die Unkosten der Investition zu bezahlen.
 
Christine2009
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #19
Liebe Monika,

ich will auf keinen Fall Hawaii mit Spanien vergleichen. Es ging mir eher um die Grundsätze von vermieteten Ferienimmobilien. Die Kosten stehen in der Regel in keinem Verhältnis zum Gewinn. Außer, du nimmst ganz viel Geld in die Hand, kaufst was wirklich hochwertiges und vermietest das dann entsprechend hochpreisig. Aber es geht nie gut, wenn man finanzieren will/muss.

Aber, ich bin keine Fachfrau :smile:
Christine
 
L
lingu
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  • Hilfe bei Hauskauf USA / Hawaii , Erfahrungen ?? Immobilien Kauf Beitrag #20
Mit Gaesten die alles kaputt machen wird man sich auf Hawaii nicht so rumschlagen muessen. ich meine da ist schon ein gewisses klientel welches das Haus buchen wuerde. Ist ja nicht gerade der billige Pauschal urlaub.

Nichtdesto trotz glaube ich dass fuer 4 Wochen im Jahr es eine riesen Investition ist. Dann lieber das Geld nehmen und jedes Jahr ein luxusurlaub fuer 10.000 euro machen. Da kannst du dann locker 40 Jahre hingehen bis du das Haus evtl abbezahlt haettest
 
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