[monikawilson]

Es gibt doch viele (oder wenigstens einige) die hier mehr oder weniger viel Geld mit dem "sogenannten Houseflipping" verdienen. Houseflipping bedeutet, dass Investoren (oder ein Investor) ein Haus sehr preiswert einkauft und es dann innerhalb von "wenigen Tagen" mit einem Mehrpreis wieder auf den Mark t bringt und verkauft - und zwar ohne irgendwelche Renovierungsarbeiten am Haus vorzunehmen.

Davon gibt es jedoch einige Varianten

1) Reine Form des House flippings - Investor kauf Haus, schlaegt 10 tausende von Dollars auf und verkauft das Haus wieder, wenige Tage nachdem er (der Investor) den eigenen Kaufabschluss gemacht hat

2) Gemaessigtere Form des flippings - Investor kauft Haus, nimmt Renovierungsarbeiten vor und mahct es schoen und einzugsfertig - dann nach ein paar Monaten macht er seinen Preisaufschlag und verkauft es wieder zu einem Endverbraucher

3) Extrem gemaessigte Form (und meiner Meinung nach die gesuendeste Form), Investor kauft Haus, renoviert es und macht es einzugsfertig, vermietet es fuer 1 - 2 Jahre und verkauft es dann mit Gewinn.

[blinky]

Ich wuerde mich selber nicht dran wagen, aber ich sehe die Sendungen gerne. Nicht nur die professionellen Flipper, sondern auch Privatleute, die Illusionen von den easy big bucks haben. Die sind in etwa vergleichbar mit den deutschen Auswanderersendungen.

Ich erinnere mich an ein frisch verheiratetes Paar, die ein Haus in einer ueblen Gegend gekauft hatten und nicht wirklich Ahnung vom Remodeling hatten. Zudem hatten sie einen zu engen Zeitplan. Zwischendurch hat er dann seinen Job gekuendigt, um mehr Zeit fuer das Hausprojekt zu haben. Nur die Mortgage und Renovierungskosten mussten sie weiterhin zahlen... Am Ende war sie fix und fertig mit den Nerven und wohl kurz davor, die Scheidung einzureichen.

Ich freue mich andererseits auch immer fuer Leute, die wissen was sie tun und die alten Bruchbuden tatsaechlich wieder auf Vordermann bringen. Teilweise sind es ja wirklich schoene Haeuser, nur in schlechtem Zustand.

[Florida-Sun]

Wie sehr ist das denn mittlerweile verbreitet?

@monikawilson: vielleicht mal speziell in Florida?

Wenn ich mir so die Listings dort ansehe habe ich schon das Bedürfnis, allen mal eine Generalüberholung zu verpassen, zu vermieten und dann später weiterzuäußern.

Wenn ich ehrlich bin hatten mein Mann und ich mal darüber nachgedacht, mehrere Häuser in Florida zu kaufen und herzurichten, anschließend zu vermieten und je nachdem wie die Marktlage in ein paar Jahren ist, evtl. zu verkaufen. waren aber davon abgekommen, da wir nicht wirklich die marktlage kennen

[monikawilson]

House Flipping ist sehr verbreitet in Florida (besonders in unserer Ecke um Cape Coral), da es hier doch recht viele Foreclosure gab. Jedoch ist die Zeit fuer erfolgreiches House Flipping ziemlich am Ende - unsere Foreclosures gehen enorm zurueck und auch das "erwartete" Shadow Inventory ist wohl kaum bis garnicht vorhanden. (Neue Foreclosure Filings liegen derzeit bei "nur" 328 -im Gegensatz zu ueber 2,500 vor 2 Jahren. Unser Inventar schrinkt enorm und wir als Makler haben in bestimmten Preislagen bereits enorme Schwierigkeiten noch Haeuser zu finden. Preise steigen enorm. (Bspw. vom letzten Jahr auf dieses um 25% Anstieg). Unsere Preise sind immernoch erheblich unter dem tatsaechlichen Marktwert, denn viele Preise hier sind von 2005 auf 2008 um 70% gefallen. Wobei in 2005 alle Immobilien hier total Ueberbewertet waren.

Mit dem Houseflipping benoetigst du eine enorme Marktkenntnis (und zwar nicht aus dem Internet,sondern vor Ort) oder aber einen sehr guten serioesen Makler. Du musst den Markt mit Adlersaugen beobachten und im richtigen Moment kaufen und verkaufen. Die beste Zeit fuer House Flipping ist genau auf der Wende von einem Kaeufermakrt zu einem verkaeufermarkt und dass ist wo unser Markt hier um Cape Coral gerade ist.

Ein weiteres Problem beim Houseflipping ist auch die Finanzierung. Denn wenn du ein House flippst verkaufst du dieses in der Regel nicht an einen anderen Investor, sondern du verkaufst es an einen enduser. Dieser Enduser geht in der Regel fuer Finanzieurng und die Banken werden ein Gutachten erstellen - heutzutage finanzieren die Banken solche "Flip Haeuser" in der Regel nicht. Und auch das Gutachten, dass ja erstellt wird mit Hilfe von der Verkaeufen in der gleichen Gegend von aehnlichen Haeusern wird fuer ein Flip Haus sicherlich nicht in der vom verkaeufer gewuenschten Hoehe reinkommen. Die Vergleichsverkauefe werden gezogen von den Verkaeufen der letzten 3 Monate - und rate mal was dieses Gutachten "runiniert" - Ganz genau - dass ist naemlich der eigene Kauf von diesem Fliphaus. Sagen wir mal ihr habt das Haus vor einem Monat fuer $50,000 gekauft und wollte es jetzt fuer $ 100,000 wieder verkaufen - habt ihr eueren Kauf von $ 50,000 in diesem Gutachten drin und euer jetzt zu verkaufendes Haus "leidet" unter euren eingekauften Preis.

Der richtigere und bessere Weg ist, bspw. jetzt ein Haus preiswert einzukaufen, es herzurichten und es fuer 1 - 2 Jahre zu vermieten und dann zu verkaufen. Unser mietmarkt ist sehr gut, da die ganzen Leute, die ihre Haeuser in Bank Foreclosure oder Short Sale verloren haben sind derzeit im Mietmarkt. Sie koennen fuer die naechsten 5 Jahre kein eigenes Haus mehr kaufen. D.h. Hier habt ihr dann im Prinzip "nur" gute Karten. Denn wenn die derzeitigen Mieter wieder im Markt sind zu kaufen - verkauft ihr euer Haus und ihr habt die gesteigerte Nachfrage durch genau die Leute, die eben derzeit mieten.

[Florida-Sun]

Zitat von monikawilson

Und auch das Gutachten, dass ja erstellt wird mit Hilfe von der Verkaeufen in der gleichen Gegend von aehnlichen Haeusern wird fuer ein Flip Haus sicherlich nicht in der vom verkaeufer gewuenschten Hoehe reinkommen. Die Vergleichsverkauefe werden gezogen von den Verkaeufen der letzten 3 Monate - und rate mal was dieses Gutachten "runiniert" - Ganz genau - dass ist naemlich der eigene Kauf von diesem Fliphaus. Sagen wir mal ihr habt das Haus vor einem Monat fuer $50,000 gekauft und wollte es jetzt fuer $ 100,000 wieder verkaufen - habt ihr eueren Kauf von $ 50,000 in diesem Gutachten drin und euer jetzt zu verkaufendes Haus "leidet" unter euren eingekauften Preis.

Der richtigere und bessere Weg ist, bspw. jetzt ein Haus preiswert einzukaufen, es herzurichten und es fuer 1 - 2 Jahre zu vermieten und dann zu verkaufen. Unser mietmarkt ist sehr gut, da die ganzen Leute, die ihre Haeuser in Bank Foreclosure oder Short Sale verloren haben sind derzeit im Mietmarkt. Sie koennen fuer die naechsten 5 Jahre kein eigenes Haus mehr kaufen. D.h. Hier habt ihr dann im Prinzip "nur" gute Karten. Denn wenn die derzeitigen Mieter wieder im Markt sind zu kaufen - verkauft ihr euer Haus und ihr habt die gesteigerte Nachfrage durch genau die Leute, die eben derzeit mieten.

ja, wir waren ja jetzt noch zur Jahreswende wieder in CC und da haben wir uns damit auch schon mal (wieder) eingehender damit beschäftigt. Diese Problematik ist uns bekannt. Das Interessante ist ja hier, Du denkst beim Vermieten an Citizens/Residents und wir dachten da eher an Touristen, also Häuser in Wasserlage zum Beispiel.

ist das denn dort rechtlich so geregelt, dass man praktisch 5 Jahre kein Haus mehr kaufen kann oder welches Gesetz findet da Anwendung?

Oder ist das wie so eine Privatinsolvenz wie hier in D, da läuft die Zeit glaube ich 6 oder 7 Jahre, eine Art "Wohlgefallenszeit", wo man am Existenzminimum lebt und alles darüber hinaus an die Gläubiger geht. Danach ist man "reingewaschen" und kann wieder (ohne Schulden) praktisch bei Null anfangen ...

Wir haben u.a. auch in Betracht gezogen, ein paar Grundstücke zu kaufen und die dann mal "liegenzulassen" und einfach im laufe der Jahre eine Wertsteigerung abzuwarten (was zwangsläufig irgendwann ja auch wieder der Fall sein wird), aber alles ist irgendwie bei uns abhängig, ob wir nun eine GC gewinnen oder ein Visum beantragen (müssen).

[monikawilson]

Zitat von blinky

Ich wuerde mich selber nicht dran wagen, aber ich sehe die Sendungen gerne. Nicht nur die professionellen Flipper, sondern auch Privatleute, die Illusionen von den easy big bucks haben. Die sind in etwa vergleichbar mit den deutschen Auswanderersendungen.

Ich erinnere mich an ein frisch verheiratetes Paar, die ein Haus in einer ueblen Gegend gekauft hatten und nicht wirklich Ahnung vom Remodeling hatten. Zudem hatten sie einen zu engen Zeitplan. Zwischendurch hat er dann seinen Job gekuendigt, um mehr Zeit fuer das Hausprojekt zu haben. Nur die Mortgage und Renovierungskosten mussten sie weiterhin zahlen... Am Ende war sie fix und fertig mit den Nerven und wohl kurz davor, die Scheidung einzureichen.

Ich freue mich andererseits auch immer fuer Leute, die wissen was sie tun und die alten Bruchbuden tatsaechlich wieder auf Vordermann bringen. Teilweise sind es ja wirklich schoene Haeuser, nur in schlechtem Zustand.

Ja auch beimHouseflipping gilt der Weltweite Regel fuer Immobilien "Location, location, location" und viele "investoren" sehen einfach die billigen Preise und denken das ist gut genug fuers "flippen"., Ist es aber nicht. Die Lage der Immobilie ist auch und gerade beim flippen extrem wichtig.

auch sollte man selbst bei einen Flip Haus die Home Inspektion vor dem Abschluss vornehmen lassen. Damit weiss man in etwa, was auf einen zukommt. Wenn man damit rechnet, das Dach muss ersetzt werden ist dass eine "ueberschaubare" Investition, stellt der Dachdecker dann aber fest, dass der ganze Dachstuhl von Termiten zerfressen ist, wird es dann doch richtig teuer. D.h. Scheut euch nicht die 300.00 fuer die Inspektion auszugeben - ihr erspart euch letztendlich boese Ueberrashcungen nach dem Abschluss

[monikawilson]

Zitat von Florida-Sun

ja, wir waren ja jetzt noch zur Jahreswende wieder in CC und da haben wir uns damit auch schon mal (wieder) eingehender damit beschäftigt. Diese Problematik ist uns bekannt. Das Interessante ist ja hier, Du denkst beim Vermieten an Citizens/Residents und wir dachten da eher an Touristen, also Häuser in Wasserlage zum Beispiel.

ist das denn dort rechtlich so geregelt, dass man praktisch 5 Jahre kein Haus mehr kaufen kann oder welches Gesetz findet da Anwendung?

Oder ist das wie so eine Privatinsolvenz wie hier in D, da läuft die Zeit glaube ich 6 oder 7 Jahre, eine Art "Wohlgefallenszeit", wo man am Existenzminimum lebt und alles darüber hinaus an die Gläubiger geht. Danach ist man "reingewaschen" und kann wieder (ohne Schulden) praktisch bei Null anfangen ...

Wir haben u.a. auch in Betracht gezogen, ein paar Grundstücke zu kaufen und die dann mal "liegenzulassen" und einfach im laufe der Jahre eine Wertsteigerung abzuwarten (was zwangsläufig irgendwann ja auch wieder der Fall sein wird), aber alles ist irgendwie bei uns abhängig, ob wir nun eine GC gewinnen oder ein Visum beantragen (müssen).

Nein es ist nicht gesetzlich geregelt - es ist eine allgemeine Regel der Banken.

Mit dem Vermieten - wenn Du an touristen vermietest bist du von der Investition (des Haus) hoeher und ausserdem sind deine monatlichen Kosten hoeher. Fuer Touristen benoetigst du wenigstens ein Haus mit Pool und es waere gut, wenn es an einem Kanal liegen wuerde mit Zugang zum Meer. Damit bist du bei der Investition bereits bei mindestens $ 200,000 und musst dann noch renovieren und moeblieren. Bei einem Ferienhaus musst du ausserdem fuer Strom, Wasser, Telefon, Internet, TV auf einer monatlichen Basis, sowie fuer Pool- und Gartenservice zahlen. Der Property Manager fuer ein Ferienhaus ist um einiges teuerer als fuer ein Haus, das du langfristig vermietest. zugegeben, Du bekommst woechentlich eine hoehere Miete fuer ein Ferienhaus, jedoch hast du dein Ferienhaus auch nicht das ganze Jahr ueber ausgelastet. ich kenne Ferienhaeuser, die lediglich 30% vom Jahr vermietet sind und ich kenne Ferienhaeuser, die fast 90% vermietet sind. Liegt an Lage, Ausstattung und Property Manager.

Bei einem Haus in langfristiger Vermietung, hast du deine monatlichen Einnahmen sicher. der Mieter zahlt Strom, Wasser, Telefon, TV, Gartenpflege selbst - d.h. Deine monatlichen kosten sind niedriger. Der Property Manager fuer eine langfristige Vermietung ist ebenfalls preiswerter, er muss ja nicht woechentlich Gaeste ein und auschecken. Auch sind die Anschaffungskosten fuer ein Haus in langfristiger Vermietung niedriger - die kannst du schon fuer um die oder unter $ 100,000 bekommen. Die brauchen keinen Pool und muessen nicht am Wasser liegen.

Grunstuecke im Moment sind sicher eine gute Investiton, du bekommst hier bereits Baugrundstuecke (erschlossene Baugrundstueck im Stadtrandgebiet von Cape Coral) fuer um die $ 6,000 und ausser die Grundsteuer (wahrscheinlich so um die $500.00/Jahr) hast du keinerlei unkosten.

[Florida-Sun]

Zitat von monikawilson

Nein es ist nicht gesetzlich geregelt - es ist eine allgemeine Regel der Banken.

Mit dem Vermieten - wenn Du an touristen vermietest bist du von der Investition (des Haus) hoeher und ausserdem sind deine monatlichen Kosten hoeher. Fuer Touristen benoetigst du wenigstens ein Haus mit Pool und es waere gut, wenn es an einem Kanal liegen wuerde mit Zugang zum Meer. Damit bist du bei der Investition bereits bei mindestens $ 200,000 und musst dann noch renovieren und moeblieren. Bei einem Ferienhaus musst du ausserdem fuer Strom, Wasser, Telefon, Internet, TV auf einer monatlichen Basis, sowie fuer Pool- und Gartenservice zahlen. Der Property Manager fuer ein Ferienhaus ist um einiges teuerer als fuer ein Haus, das du langfristig vermietest. zugegeben, Du bekommst woechentlich eine hoehere Miete fuer ein Ferienhaus, jedoch hast du dein Ferienhaus auch nicht das ganze Jahr ueber ausgelastet. ich kenne Ferienhaeuser, die lediglich 30% vom Jahr vermietet sind und ich kenne Ferienhaeuser, die fast 90% vermietet sind. Liegt an Lage, Ausstattung und Property Manager.

Bei einem Haus in langfristiger Vermietung, hast du deine monatlichen Einnahmen sicher. der Mieter zahlt Strom, Wasser, Telefon, TV, Gartenpflege selbst - d.h. Deine monatlichen kosten sind niedriger. Der Property Manager fuer eine langfristige Vermietung ist ebenfalls preiswerter, er muss ja nicht woechentlich Gaeste ein und auschecken. Auch sind die Anschaffungskosten fuer ein Haus in langfristiger Vermietung niedriger - die kannst du schon fuer um die oder unter $ 100,000 bekommen. Die brauchen keinen Pool und muessen nicht am Wasser liegen.

Grunstuecke im Moment sind sicher eine gute Investiton, du bekommst hier bereits Baugrundstuecke (erschlossene Baugrundstueck im Stadtrandgebiet von Cape Coral) fuer um die $ 6,000 und ausser die Grundsteuer (wahrscheinlich so um die $500.00/Jahr) hast du keinerlei unkosten.

Danke für die wie immer supertollen und sehr informativen Informationen aus erster Hand.

Wenn wir Häuser für FeHä renovieren würden, wären wir auch als Property Manager selbst vor Ort, das würden wir nicht abgeben wollen.
Ich kenne einige, die FeHä in CC (natürlich immer Wasser/Kanallage, außer Frage) von Deutschland aus vermieten. Die haben natürlich null überblick über die Häuser, die Instandhaltung und wie letztlich die Häuser aussehen (innen sowie außen) wenn sie an die Ferienmieter übergeben werden etc.

In CC gibt es nur eine paar ganz wenige, wo auch die Hausvermietung sowie das Property Management aus einer Hand laufen, die Häuser sind auch alle super gepflegt und die haben natürlich auch jede Menge Stammkundschaft bzw. haben dadurch natürlich eine Top-Belegungsrate.

Für den Sommer grauts uns ein bischen, da sind wir neben Ostern wieder in CC, diesmal haben wir nämlich auch ein haus gemietet, das von Deutschland aus gemanagt wird, weil es nicht anders möglich war (alle anderen waren nämlich schon besetzt, und wir brauchen es für 5 Wochen am Stück). Da sieht man mal, das letztlich doch noch der ganze Bedarf an (vor allen dingen) anständigen Häusern in Top-Lage noch lange nicht ausgeschöpft sind.

die Lage ist ebenfalls entscheidend. Es gibt ebenfalls jede Menge (freie) und trotzdem schöne Häuser hinter Rumrunners, die müssen aber durch die Schleuse, und für bootsfahrer ist das nicht so prickelnd (z.B. Wartezeiten), während es deutlich weniger Häuser in CC vor der Schleuse (z.B. rosegarden-Bereich oder direkt in Flusslage mit direkter Ausfahrt zum Golf) gibt die noch frei sind.

Ok,für die langfristige Vermietung (kein Tourismus) spricht, das man auf einen Schlag direkt mehrere Häuser kaufen, herrichten und vermieten (sowie betreuuen) kann, was dann auch förderlich für ein E 2 Visa-Beantragung bestimmt wäre.

Grundstücke für 6K? Das ist ja wahnsinn, diese Preisunterschiede. Aber sowas wäre dann ideal für langfristige Vermietungen. Wir hatten für Grundstücke in Wasserlage, die einigermassen eine Top-Lage haben, schon uns mit 170K-200K pro Stück konfrontiert gesehen.

Gibt es denn in CC auch Deutsche, die langfristige Vermietungen machen?

ich gehe davon aus, dass zumindest derzeit ein hoher Bedarf an Mietwohnungen ist, wie lange das anhält, ist ja auch abhängig von der 5-Jahresfrist, wie schon erwähnt und ja selbst dann ist fraglich, wie die Preise stehen (ob die Leute sich das dann finanz. leisten können, ein Haus zu kaufen).

Wird denn viel geflippt im Hinblick der Ferien-Häuser oder bezieht sich das alles nur auf "normale" Häuser? Gibt es Deutsche, die bekannt sind in dem Bereich, die sowas machen?

Ich denke, ein Gutachten müsste doch Standard sein, ehe man ein Haus kauft, oder nicht?
Wäre mir unglaublich, wenn man dort ein Haus einfach so ohne Gutachten kaufen würde (würde ich noch nicht mal in D machen)