[Mortandos]

Hallo,

ich habe das Forum oft zum Lesen besucht, bevor ich die USA ausgewandert bin und lebe nun als Permanent Resident (mit Social Security Card) in sonnigen Maryland.

Meine Frau ist Amerikanerin, ich bin Deutscher und wir planen nun, in absehbarer Zeit ein Haus zu kaufen. Um mir den Schock auf der Bank zu ersparen wollte ich mal hören, was andere Aus- / Einwanderer für Erfahrungen haben, da ich ja quasi über keinerlei Credit History hier verfüge. Wir haben ein Gemeinschaftskonto, aber das hilft mir nicht wirklich, Credit History aufzubauen.

Gibt es jemanden, der mir sagen kann, wie es für ein Paar wie uns ausschaut, wenn man ein Haus kaufen möchte (meine Frau hat einen ausgezeichneten Credit Score btw)? Welche Erfahrungen habt ihr gemacht? Im Voraus schon mal danke für eure Antworten.

[TomUT]

Wenn deine Frau ausgezeichneten credit hat, duerfte es eigentlich weniger Probleme geben. Versucht, eine credit history aufzubauen, z.B. indem ihr eine Kreditkarte regelmaessig nutzt (max 33% des verfuegbaren Kreditlimits) und immer voll abbezahlen. Aber du musst die Karte joint haben, also deine SSN muss auch mit auf dem account sein. Wenn ihr noch eine gute Anzahlung machen koennt (ideal sind 20% oder mehr) und euer debt/income ratio stimmt, sollte eigentlich nichts im Wege stehen. Sofern du erst seit sehr kurzer Zeit arbeitest, duerfte vermutlich nur ein FHA mortgage in Frage kommen (ausser deine Frau verdient genug und sie qualifiziert sich fuer den mortgage ohne dein Einkommen), der einzige Nachteil ist dass ihr eine upfront MIP zahlen muesst (unabhaengig von der Hoehe der Anzahlung).

[Dannemann]

Zitat von TomUT

Sofern du erst seit sehr kurzer Zeit arbeitest, duerfte vermutlich nur ein FHA mortgage in Frage kommen (ausser deine Frau verdient genug und sie qualifiziert sich fuer den mortgage ohne dein Einkommen), der einzige Nachteil ist dass ihr eine upfront MIP zahlen muesst (unabhaengig von der Hoehe der Anzahlung).

Kannst du mal die Begriffe FHA mortgage und upfront Mip erläutern, das interessiert mich auch.

[monikawilson]

FHA Loan ist fuer First Time Home Buyers und funktioniert fuer die Primary Residence only. Mit Hilfe eines FHA Loans kann man mit fast keiner Anzahlung ein Haus kaufen und auch ist das Credit Rating Requirement niedriger als bei conventional loans. Jedoch mit "0" Kredit und ungenuegendem Debt Ratio funktioniert auch FHA nicht. FHA ist eine von der Regierung abgesicherte Hypothek mit guenstigen Zinsen (die Obama jedoch in absehbarer Zeit abschaffen moechte ) MIP ist eine Mortgage Insurance (Versicherung fuer die Hypothek) - jedoch muss die nicht unbdingt und immer abgeschlossen werden. (PMI ist ebenfalls eine MOrtgage Insurance, die nicht unbdingt immer verlangt wird)

Wenn Deine Frau einen ausgezeichneten Kredit hat, sollte es fuer euch fuer den Hauskauf ausreichen, sofern our Debt Ratio gut genug ist. D.h. das Verhaeltnis von Einnahmen und Ausgaben. Selbst wenn ihr lediglich den Credit Score Deiner Frau verwendet, kann jedoch auch trotzdem Dein Einkommen zugerechnet werden und dadurch aendert sich euer Debt Ration vorteilhaft. Jedoch ist es auch ratsam (aber nciht notwendig) Deinen eigenen Kredit Score aufzubauen. am besten holst Du dir eine Kreditkarte, selbst wenn es lediglich eine fuer $ 500,00 ist und benutzt diese auch regelmaessig.
Auch wenn ihr ein Haus kauft, kann Dein Name ebenfalls auf der Hypothek sein und auch dadurch baut sich Dein Credit Score auf.

[TomUT]

Also FHA mortgage ist aehnlich wie ein konventioneller mortgage, aber government backed, d.h. geraetst du in Zahlungsschwierigkeiten bekommt der Lender (Geldgeber) von FHA garantiert sein Geld wieder. Da das das Risiko fuer den Geldgeber verringert, kann man FHA mortgages mit weniger work history (glaube 3 Monate reichen) und weniger Anzahlung (teilweise ab glaub 3.5% bekommen). Bei konventionellen mortgages braucht man in aller Regel wenigstens 10% down payment, und glaube 2 jahre work history.

MIP = Mortgage insurance premium, das ist eine Versicherung die den Geldgeber vor deinem Zahlungsausfall absichert

FHA Morgages haben eine upfront MIP, d.h. man muss diese Versicherungspraemie zusaetzlich direkt beim Kauf mit entrichten. Zusaetzlich muss man jeden Monat dann noch PMI (private mortgage insurance) zahlen, sofern man 10% oder weniger down payment gemacht hat (bei mehr als 10% entfaellt das, spart einen Haufen Geld!).

Konventionelle mortgage haben keine upfront MIP, allerdings muss man auch da eine PMI jeden Monat zahlen, sofern man weniger als 20% down payment gemacht hat.

Wenn man nicht genug work history hat, ist man fast gezwungen einen FHA mortgage zu nehmen. Es bietet sich auch an, FHA zu waehlen, wenn man ein bisschen mehr als 10% fuer down payment aufbringen kann aber weit weg von 20% ist, da bei FHA ab 10% keine monatliche MIP mehr anfaellt. Hat man genug work history, guten credit und mind 20% fuer down payment, faehrt man mit einem konventionellen mortgage besser, da man sich die upfront MIP (die man bei FHA zahlen muesste) sparen kann.

Edit: Zu spaet... Monika war schneller

[monikawilson]

Zitat von TomUT

Also FHA mortgage ist aehnlich wie ein konventioneller mortgage, aber government backed, d.h. geraetst du in Zahlungsschwierigkeiten bekommt der Lender (Geldgeber) von FHA garantiert sein Geld wieder. Da das das Risiko fuer den Geldgeber verringert, kann man FHA mortgages mit weniger work history (glaube 3 Monate reichen) und weniger Anzahlung (teilweise ab glaub 3.5% bekommen). Bei konventionellen mortgages braucht man in aller Regel wenigstens 10% down payment, und glaube 2 jahre work history.

MIP = Mortgage insurance premium, das ist eine Versicherung die den Geldgeber vor deinem Zahlungsausfall absichert

FHA Morgages haben eine upfront MIP, d.h. man muss diese Versicherungspraemie zusaetzlich direkt beim Kauf mit entrichten. Zusaetzlich muss man jeden Monat dann noch PMI (private mortgage insurance) zahlen, sofern man 10% oder weniger down payment gemacht hat (bei mehr als 10% entfaellt das, spart einen Haufen Geld!).

Konventionelle mortgage haben keine upfront MIP, allerdings muss man auch da eine PMI jeden Monat zahlen, sofern man weniger als 20% down payment gemacht hat.

Wenn man nicht genug work history hat, ist man fast gezwungen einen FHA mortgage zu nehmen. Es bietet sich auch an, FHA zu waehlen, wenn man ein bisschen mehr als 10% fuer down payment aufbringen kann aber weit weg von 20% ist, da bei FHA ab 10% keine monatliche MIP mehr anfaellt. Hat man genug work history, guten credit und mind 20% fuer down payment, faehrt man mit einem konventionellen mortgage besser, da man sich die upfront MIP (die man bei FHA zahlen muesste) sparen kann.

Edit: Zu spaet... Monika war schneller

Ja, hast du aber auch gut erklaert Es gibt derzeit (wenigstens bei uns) auch wieder FHA mit 0 Downpayment uebrigens PMI oder MIP wird allerdings bei diesen gefordert.

[TomUT]

Also generell sollte man natuerlich versuchen, um upfront MIP und/oder PMI herumzukommen, denn das ist alles ein Haufen Kohle, die man versenkt...

[monikawilson]

Zitat von TomUT

Also generell sollte man natuerlich versuchen, um upfront MIP und/oder PMI herumzukommen, denn das ist alles ein Haufen Kohle, die man versenkt...

Bei uns (SW Florida) gibt es FHA Programme, wo sie keine MIP oder PMI up front verlangen, diese wird in die monatlichen Zahlungen eingerechnet.