[monikawilson]

Hauskauf in den USA als "Auslaender"


Es gibt viele verschiedene Informationen ueber die Moeglichkeit eines Hauskaufs in den USA durch Auslaender. Ein paar sind einfach unwahr, ein paar treffen zu. Meine Ausfuehrungen beziehen sich lediglich auf Auslaender ohne Greencard/Visum, die in den USA ein Haus erwerben moechten.

Hier in Kuerze:

Jeder Auslaender kann in den USA ein Haus kaufen, ein Visum ist dafuer nicht erforderlich.

Der Besitz/Erwerb eines Hauses hat keine direkten Auswirkungen auf das Erhalten oder nicht Erhalten eines Visums - d.h. Der Kauf eines Hauses wird nicht als Investition fuer ein Visum anerkannt. (Unter gewissen Umstaenden jedoch kann der Erwerb mehrerer Objekte und der Gruendung einer bspw. Property Management Firma, die das Vermieten und Verwalten dieser Objekte macht, die Basis fuer ein Investoren Visum geschaffen werden - aber es sind ein paar mehr Voraussetzungen dazu notwendig)

Wenn man ein Haus in den USA besitzt gelten nach wie vor die "normalen" 3 Monate, die man am Stueck in den USA bleiben darf. Es gibt jedoch Verlaengerungen oder andere Visa Moeglchkeiten, mit denen dieser Aufenthalt ausgedehnt werden kann.

Zum Hauskauf und Verkauf als solches:

Ein Auslaender zahlt beim Hauskauf die gleichen Abschlussgebuehren wie jeder Amerikaner. Auch bezueglich der Grundsteuer wird der Auslaender nicht extra besteuert. Ein Auslaender kann lediglich keine Homestead Exemption beantragen, da natuerlich die Immobilie in Florida nicht der erste Wohnsitz sein kann (ohne Greencard)

Beim Wiederverkauf (wenn der Auslaendische Immobilienbesitzer die US Immobilie wieder verkauft, werden 10% vom Verkaufspreis einbehalten, die dazu dienen moegliche "Glaeubiger" nach dem Verkauf der Immobilie noch bezahlen zu koennen (eben wenn der Auslaender ausser Landes ist). Diese 10% bekommt man jedoch nahezu komplett zurueck in einem Zeitrahmen von ca. 3 Monaten bis maximal 1 Jahr. Hierzu muss eine Steuererklaerung abgegeben werden.

In diesem Zusammenhang ist es sinnvoll bereits beim Kauf der Immobilie eine Steuernummer in den USA zu beantragen. Selbst dass der Auslaender in den USA nicht Steuerpflichtig ist, hilft diese Steuernummer, den Prozess der Rueckzahlung der einbehaltenen 10% zu beschleunigen. Ausserdem ist diese Tax ID Nummer haeufig ein guter Ersatz fuer die nicht vorhandene Social Security Nummer. Wie bspw. das Eroeffnen eines Bank Kontos, das Anmelden von Strom und Wasser und vieles mehr. Dort ueberall wird nach einer Social Secuirty Nummer gefragt und die meisten Stellen geben sich mit einer Tax ID Nummer als Ersatz zufrieden.

Aus Haftungsgruenden und Erbschaftsgruenden bietet es sich an eine USA LLC oder Corporation zu eroeffnen und die Familienmitglieder, die man "beschuetzen" moechte in diese Firma als Managerm Vice President oder andere Funktion als Miteigentuemer einzutragen. Diese Firma wird dann auch automatisch eine Steuernummer bekommen. Die Gruendung einer LLC kann man ohne probleme online machen und kostet zwischen $100 bis $ 1,000. Je nach Lage - durschnittlich wird $ 350.00 verlangt.

Abschlussgebuehren: In den USA ist es gemeinhim ueblich, dass der Verkaeufer die Provison fuer den Kaeufer und den Verkaeufer Makler bezahlt. Auch zahlt der Verkaeufer, die title search und die title insurance. Der Kaeufer zahlt lediglich eine "geringe" Gebuehr fuer die Abwicklung an die title company und moeglicherwesie die Abschlussgebuehren fuer eine Hypothek sollte der Kaeufer finanzieren wollen.

Die Title Company ist aehnlich wie das Notariat in Deutschland und diese wickelt den ganzen Abschluss treuhaenderisch ab.

Es ist gemeinhin ueblich, dass die Immobilie frei von allen Altlasten uebergeben wird. Eine Titlecompany kann und darf keine Immobilie abschliessen, die keine klaren Title hat. Jedoch gibt es hier auch Ausnahmen, bspw. ein paar Banken, die die Haeuser in Zwangsvollstreckung zurueckbekommen haben werden keine Altlasten uebernehmen. Dies muessen jedoch gleich vor Vertragsantritt, dem Kaeufer mitgeteilt werden, so dass der Kaeufer entscheiden kann, ob er bereit ist dass zu tun oder eben nicht.

Um den Klaren Title bei Abschluss zu garantieren, fuerht die Title Company eine sogenannte Title Search durch. Sie gehen in der Geschichte der Immobilie zurueck und haben auch Zugriff auf die Oeffentlichen Gerichts Dokumente. Sie "untersuchen" auch die Verkaeufer, um sicher zu gehen, dass diese keine persoenlichen Schulden haben, die durch die Immobilie abgeckt werden.

Beim Abschluss bekommt der Kaeufer eine sogenannte title Insurance (die der Verkaeufer in der Regel bezahlt.) Diese Title Insurance wird fuer alle eventuellen (bei der Title Search uebersehenen) Altlasten, haften. In meinen 20 Jahren als Immobilien Makler hatte ich lediglich 2 Faelle, wo die Title company etwas uebersehen hatte. In beiden Faellen hat die title company umgehend und postwendend bezahlt.

Egal was fuer ein Haus erwerben moechtet - alt oder jung (das Haus meine ich, nicht euch) ist es immer ratsam eine Home Inspektion durchfuehren zu lassen. Bei einer Home Inspektion wird alles auf funktionsfaehigkeit und eventuelle andere Schaeden ueberprueft, die Home Inspektion untersucht auch die Rohre, Installationen, Elektrik und das Dach.. Hier bei uns kostet eine Home Inspektion ca. $ 350.00. Sollte der Home Inspektor etwas finden kann haeufig der Preis neu verhandelt werden (der Immobilien Preis) oder aber der Kaeufer kann vom Vertrag zuruecktreten und bekommt seine volle Anzahlung zurueck.

[monikawilson]

Viele Hauskaeufer moechten ein "Schnaeppchen" machen und werden daher mit beidem - Short Sales und Bank Foreclsoures - konfrontiert. Der gravierende Unterschied zwischen beiden Formen ist vielen Kaeufern und Interessenten weitgehend unbekannt.

Daher moechte ich hier beide Begriffe einmal kurz erlaeutern.

Das einfachste zuerst Bank Foreclosure

Bei einer Bank Foreclosure ist die Bank oder der Private Investor bereits Eigentuemer der Immobilie. Der urspruengliche Eigentuemer hat mit diesem Haus nichts mehr zu tun. Die Banken haben meistens bereits ein Gutachten erstellen lassen, haben eine "Lien Search/Title Search" gemacht und wissen um die moeglichen Altlasten auf dem Haus Bescheid. In der Regel hat die Bank diese bereits abgeloest oder wird es vor dem Kaufabschluss tun. Viele Banken nehmen auch notwendige Renovierungen vor und bemuehen sich das Haus zu pflegen. (Manche Banken jedoch keummern sich nicht um eventuel noetige Renovierungen und machen den Preis dementsprechend preiswerter). Der Abschluss eines Bank Foreclosures laeuft ziemlich genauso ab, wie der Kauf eines "normalen Hauses".

Jetzt zu Short Sales

Bei einem Short Sale ist der urspruengliche Besitzer noch der eigentragene Besitzer. In der Regel ist dieser jedoch 2 Monate oder mehr mit seinen Hypothekenzahlungen zurueck. Die Bank verspricht den Eigentuemer, dass sie einen niedrigeren Betrag als der geschuldete Betrag bei einem Verkauf des Hauses nehmen wuerden. Aber eben dass ist nur ein Versprechen und die Bank sagt auch nicht wieviel weniger sie akzeptieren wuerden. Der Immobilien Makler macht jetzt eine Wert Analyse und guckt was der tatsaechliche Marktwert des Hauses ist. Das ist der Preis, den der Makler dann als Preis ansetzt. Die Bank wie gesagt sagt nicht, dass das der Preis ist, den sie akzeptieren wuerden. Die Bank kann natuerlich nichts an dem Haus machen, da sie, die Bank ja kein Eigentuemer ist und dem Besitzer ist diese Sache so ziemlich egal - denn er wird ja sowieso keine Pfennig aus dem Verkauf bekommen. Die Bank in diesem Fall hat ein grosses Problem. wenn sie einen Short Sale akzeptieren, muessen sie den Verlust melden und das moechten sie natuerlich so lange wie moeglich herausziehen. Daher ist ein Short Sale sehr fraglich fuer 2 - 6 Monate. D.h. der Kaeufer sitzt fuer 2 - 6 Monate auf Abwarten und weiss nicht ob die Bank nun letztendlich das Angebot akzeptieren wird oder nicht. Auch wenn der Kaeufer ein Angebot abgibt auf den vollen Preis, ist immernoch fraglich, ob das letztendlich der Preis ist, den die Bank akzeptieren wird.

[monikawilson]

Sicherlich haben viele von euch schon gehoert von dem Problem mit der sogenannten Chinese Drywall/Defective Drywall. Ich moechte hier ein wenig Licht in diese Geschichte bringen.

In den Jahren zwischen 2003/2004 bis 2008/2009 war ein regelrechter Bau Boom in den USA. Einheimische Sourcen waren duenn und viele Bauunternehmer mussten dann im Ausland Materialien kaufen. Hier kommt dann die Chinese Drywall ins Spiel und diese macht uns derzeit grosses Kopfzerbrechen.

Drywall wird hier fuer die meisten Innenwaende und Zwischenwaende verwendet - ich glaube es ist aehnlich wie Regips Platten auf Deutsch.

Diese sogenannte Chinese Drywall (kam von China, wie der Name schon sagt) und hat Sulfate und andere chemische Zusaetze, die stoerende Gase ausstrahlen. Nicht nur dass die sehr uebel riechen (stinken), sie verfaerben auch die Waende gelb, greifen Moebel an und alle elektrischen Leitungen, Rohre und die Klima Anlage, Waschmaschine, Trockner, Spuelmaschine. Diese korridieren und brechen/gehen kaputt. Leute, die in solchen Haeusern wohnen klagen ueber Kopfschmerzen und Atembeschwerden. Man nimmt an, dass diese Gase auch in die Aussenwaende und das Fundament ziehen. Damit ist das Haus gebrandmarkt fuer ewig und alle Zeiten. Auch bei einem Verkauf muss man diesen Misstand angeben (als Verkaeufer und auch als Makler). Nicht nur Haeuser, die in den oben genannten Jahren neu gebaut worden sind sind betroffen, sondern auch Haeuser die in dieser Zeit renoviert worden sind.

Das Gute: Viele Haeuser haben KEINE Chinese Drywall, selbst die nicht, die in der betreffenden Zeit gebaut worden sind, aber leider einige, in manchen Gegenden sogar einige viele. Es gibt Tests, die sehr schnell feststellen koennen ob ein Haus Chinese Drywall hat oder nicht und der Kaeufer kann ohne Probleme von dem Kaufvertrag zuruecktreten und bekommt die gesamte Anzahlung zurueck. Viele Makler sind inzwischen so gut "trainiert", dass sie ein Haus mit Chinese Drywall "riechen" koennen, wenn sie in ein solches reinkommen. Vor allen Dingen dann, wenn ein Haus leer steht und die Klima Anlage nicht an ist. Ist natuerlich keine Garantie und ich wuerde auf jeden Fall die Home Inspektion empfehlen. Der Home Inspektor prueft nicht nur Chinese Drywall, er checkt das gesamte Haus fuer eventuelle Schaeden, die man nicht mit blossem Auge sehen kann, bspw. ob die Klima Anlage richtig laeuft, ob das Dach dicht ist, ob genuegend Wasserdruck da ist und vieles mehr - so auf jeden Fall eine lohnende Ausgabe.

Es gibt inzwischen Firmen, die versprechen, dass sie ein Haus mit Chinese Drywall "reparieren" koennen. Sie nehmen alle drywall aus dem Haus, ersetzen alle elektischen Leitungen und Rohre und versiegeln die Aussenwaende und die Boeden mit einer lackartigen Farbe, die keine "Daempfe" durchlaesst. Der Durchschnittspreis betraegt ca. $ 42.00/SF. Wie auch immer bei einem Verkauf eines so reparierten Hauses muss immernoch angegeben werden, dass es sich um ein "ehemaliges" Chinese Drywall Haus handelt und es hat natuerlich Einfluss auf den Wert des Hauses im allgemeinen. Auch gibt es noch keine richtigen Werte, ob diese Behandlung das Haus wirklich "Gasfrei" macht. Diese Technik ist noch zu jung.

Ich habe viele Haeuser verkauft, die zwischen 2003 und 2009 gebaut worden sind - keins davon hatte Chinese Drywall (ich rate meinen Kunden immer ab, ein Haus mit Chinese Drywall zu kaufen) und wie gesagt, viele neue Haeuser haben keine - aber leider gibt es auch nicht wenige, die eben diesen Schaden haben.

[monikawilson]

Ich habe leider auch keine Kristall Kugel und der Immobilien Markt ist von Region zu Region unterschiedlich. Wir muessen uns immer vor Augen halten wie gross und vielseitig die USA sind, besonders im Vergleich mit Deutschland. Daher kann man auch ganz allgemein keine wirkliche Prognose ueber den Immobilien Markt in den USA geben.

Wohl ueberall in den USA war in den Jahren 2005 - 2006 ein regelrechter Immobilien Boom. Dieser wuerde "gefoerdert" durch Medien, die berichteten, wieviel Geld man "verdienen" kann, wenn man Immobilien "flippt", durch Banken, die Hypotheken nahezu verschenkt haben, durch kleine und grosse Investoren, die sich haben blenden lassen und von der wirklich guten Wirtschafts- und Arbeitslage in den USA im allgemeinen.

Viele Leute haben auch wirklich sehr gut Geld gemacht. Diese Leute haben vor dem Boom zu wirklich guenstigen Preisen eingekauft, die Hoch Zeit des Booms gut abgepasst und die Immobilie mit teilweise 3 - 4 fachem Gewinn wieder verkauft.

Dies fuehrte dann natuerlich zu einem Ueberangebot an Immobilien. Leute fingen an zu panicken und auch sie versuchten ihre Immobilien jetzt schnellst moeglichst loszuwerden. Der Markt wurde ueberschwemmt mit ueberbewerteten Immobilien und natuerlich neue Kaeufer und Investoren blieben aus. Die Hypothekenzahlungen konnten nicht mehr geleistet werden und dass wiederum fuehrte zu Bankforeclosures und zu einem Preisverfall.

Die Medien berichteten jetzt alle von der geplatzten Bubble und dass hat natuerlich dem Immobilien Markt auch nicht geholfen, Leute wurden arbeitslos und so weiter und so fort. Die Geschichte kennt ihr ja sicher zu gut aus den Medien.

Folglich sanken die Preise in den Jahren 2008 bis heute zu einem Niveau erheblich unter dem tatsaechlichen Marktwert. Zahlreiche gute Gelegenheiten kamen auf den Markt. Kaeufer und Investoren kommen zurueck und kaufen derzeit ein.

Besonders in den stark getroffenen Hochburgen wie Florida, Kalifornien, Las Vegas sind die Preise dermassen gesackt, dass sie nun fuer Investoren aber auch fuer "normale" Amerikaner wieder sehr attraktiv sind. Kombiniert mit den extrem guenstigen Hypothekenzinsen ist es im Moment wirkich fast wie ein "Schlaraffenland"

Ein junges Amerikanisches Eheparr war in der Lage ein brand neues Einfamilienhaus zu erwerben fuer $ 75,000. Das gleiche Haus in der selben Gegend wurde in 2005 fuer $ 250,000 verkauft. Der tatsaechliche Marktwert liegt wahrscheinlich um die $ 140,000.

Viele Leute sind nicht sicher ob Immobilien eine gute Investition sind. Meiner Meinung nach muessen Menschen immer irgendwo wohnen und es gibt immer mehr Menschen. Der Traum vom eigenen Haus ist immer da und viele Menschen streben danach. Wenn es der Wirtschaft schlecht geht, Firmen Pleite machen, Aktien fallen, die Immobilie geht nirgendwohin. Der Wert ist immernoch da.

Nur sollte man klug investieren und eben nicht ein riesengrosses Haus kaufen, wenn man die Hypothekenzahlungen nur mit Mueh und Not aufbringen kann. Ein zweites oder drittes Haus sollte man nur in Erwaegung ziehen, wenn es Sinn macht und nicht weil man sich moeglicherweise erhofft dieses schnell mit viel Gewinn wieder zu verkaufen.

Auch sollte man Immobilien nicht in einem Immobilien Boom kaufen, wie bei Aktien, man sollte einkaufen, wenn die Preise unten sind und verkaufen wenn die Preise hoch sind.

Langfristig wird eine Immobilie immer im Wert steigern. Ein Beispiel aus meiner eigenen Erfahrung. Wir haben 1990 2 Ferienhaeuser gekauft. Es waren aeltere Haeuser in einer sehr guten Lage. Wir haben fuer diese Haeuser $ 90,000 bezahlt, sie liegen an einem Kanal mit schnellem Zugang zum Meer haben ein Schwimmbad. Wir haben diese Heuser dann fuer ca. $ 40,000 renoviert. In der Hochzeit in 2005 sind aehnliche Haeuser in der gleichen Lage fuer fast 1 Million Dollar verkauft worden. Selbst in der absoluten Flaute in 2007 und 2008 wurden aehnliche Haeuser immernoch fuer wenigstens $ 250,000 verkauft.

Mein Rat zum Investieren in Immobilien, ueberlegt euch mit welcher monatlichen Belastung ihr gut leben koennt und orientiert euch eher nach euren finanziellen Mitteln und nicht nach irgendwelchen Versprechungen von Banken oder Immobilien Maklern. Rechnet damit, dass die Immobilie moeglicherweise in einer Notsituation nicht von heute auf morgen verkauft werden kann.

Ja, man kann mit Haeuser flippen viel Geld verdienen,jedoch nur, wenn ihr dass auch finanziell durchhalten koennt. Wenn ihr "flippen" wollt fangt mit einem Haus an und nicht mit 10. Verkauft ein Haus mit Gewinn und dann investiert ins naechste. Macht Eure Hausaufgaben und lasst euch vom Makler Vergleichsobjekte zeigen, die verkauft worden sind. Nur dann koennt ihr sicher sein, dass ihr "gut" kauft und der Preis wirklich so guenstig ist, wie man euch verspricht. Auch vergesst nicht die Nebenkosten, die solch ein Haus verursacht, Diese sind neben der Grundsteuer auch Versicherung, Strom, Garten Service, gegebenenfalls Pool Service und andere.

Und bitte vergesst nie die drei "Welt Regeln" fuer eine gute Investiton in Immobilien: Lage, Lage, Lage.

Wenn ihr das "haesslichste" Haus in einer guten Wohngegend kauft, wird dieses "haessliche" Haus im Wert erheblich eher steigen, als wenn man das "schoenste" Haus in einer schlechten Wohngegend erwerbt. Denkt immer daran, ihr koennt immer ein Haus veraendern, aber nur sehr sehr selten koennt ihr die Lage/Gegend.

Ein grosser Faktor ist auch die Kriminalitaet in einer bestimmten Gegend. Bevor ihr euch fuer eine Lage entscheidet, sprecht mit den Nachbarn. Auch haben viele Polizei Reviere ihre eigene Web Seite, wo sie Kriminalitaet in gewissen Lagen veroeffentlichen. Es schadet sicherlich nie, sich diese anzuschauen.

Auch wenn ihr Renovierungen vornehmen moechtet. Gewisse Renovierungen werden den Wert der Immobilie steigern, bspw. Einbau eines Schwimmbads, eine neue Kueche, andere Renovierungen hingegen bekommt man beim Verkauf nie zurueck, bspw. der Einbau eines super tollen suround systems. Diese steigern den Wert der Immobilie in keinster Weise.

Ist es klug jetzt in Immobilien zu investieren? In manchen Gegenden sicherlich, in anderen hingegen eher noch abwarten.

Eine sehr gute Web Seite, die euch Verkaeufe und Trends fuer eine bestimmte Gegend zeigt ist: http://www.zillow.com

Eine Information ueber verschiedene Gegenden in den USA gibt euch: http://www.city-data.com

[monikawilson]

Das Immobilien System in den USA ist sehr anders als in vielen Laendern in Europa. Es ist meiner Meinung nach fuer alle Beteiligten (Kaeufer, Verkaeufer und Immobilien Makler) ein besseres und mehr kundenorientiertes System.

Wir haben hier ein sogenanntes MLS System. (Multiple Listing Service). Es ist eine zentrale Datenbank, in die jeder Makler seine "Listings" (Haeuser, die er im Auftrag seines Kunden verkauft) eingibt. Auf diese zentrale Datenbank hat jeder Makler Zugriff. Das heisst jeder Makler kann jedes Objekt, das sich auf dem Markt befindet, verkaufen, unabhaengig welcher Makler oder welche Firma es im Angebot hat.

Das MLS System ist ein sehr komplexes Programm und die Makler koennen ganz gezielte Suchkriterien eingeben - im Prinzip koennen wir mittels MLS Haeuser heraussuchen, die den einzelnen Kundenwuenschen sehr nah kommen. Es gibt Kriterien wie bspw. Preisvorstellung, Wohnflaeche, Schwimmbad, Garage, Golf Platz, Meerzugang und viele hunderte mehr. Das MLS "spuckt" dann aus dem gesamten Angebot von Immobilien alle Haeuser aus, die diesen Auswahlkriterien entsprechen.

Zugriff auf diese Datenbank haben Immobilien Makler die den lokalen Realtor Associations (Verband der Immobilien Makler) angeschlossen sind. Die meisten Makler gehoeren diesem Verband an.

In vielen Gegenden der United States gibt es ein Programm mit dem Namen Listingbook. Ein angeschlossener Makler kann mit Hilfe dieses Programms auch den Kunden Zugriff auf diese zentrale Datenbank gewaehren. Listingbook macht updates jede 20 Minuten und dadurch sind auch die Informationen in Listingbook immer aktuell.

Viele andere Suchmaschinen geben zwar die Moeglichkeit Immobilien mit Hilfe von Auswahlkriterien zu finden, jedoch sind solche Informationen haeufig veraltet.

Noch ein Wort zu Kommission; Die Kommission wird in der Regel vom Verkaeufer bezahlt. Der Kaeufer Makler und der Verkaeufer Makler teilen sich diese vom Verkaeufer bezahlte Provision.

Wir als Makler arbeiten in den USA eher miteinander als gegeneinander und dieses System erlaubt uns, als Immobilien Makler, unsere Kunden besser zu beraten und einen besseren Service zu bieten.

Hier sind noch ein paar Begriffe im Zusammenhang mit der zentralen Datenbank und/oder Statusbeschreibung einer Immobilie:

Active: bedeutet, die Immobilie befindet sich auf dem Markt und steht zur Verfuegung

Pending: bedeutet, die Immobilie ist unter Vertrag, d.h. Kaeufer und Verkaeufer haben sich auf Preis und Bedingungen des Kaufvertrags geeinigt und haben einen legal bindenden Vertrag, der im Prinzip nur noch auf den Abschluss wartet. Der Kaeufer hat sein Treuhandgeld/Escrow auf ein Treuhandkonto eingezahlt.

Sold: bedeutet, die Verkauf ist abgeschlossen und dieImmobilie hat Besitzer gewechselt

Jetzt gibt es noch "Zwitter Situationen"

active contingent: bedeutet, die Immobilie hat einen von Kaeufer und Verkaeufer akzeptierten Vertrag, der jedoch davon abhaengig ist dass gewisse Dinge/Events oder Ereignisse ausstehen, die moeglicherweise diesen Vertrag aufloesen koennten. Bspw. Abhaengig von Finanzierung, Abhaengig vom Verkauf einer anderen Immobilie, Abhaengig von einer Home Inspektion, und so weiter. Meistens sind diese Abhaengigkeiten zeitlich begrenzt und wenn dieser Zeitraum verstreicht ohne das diese Abhaengigkeit erfuellt worden ist, kommt diese Immobiie zurueck auf den Markt.

Und dann gibt es noch meine "liebste " Status Bezeichnung und die waere: active contingent shortsale Hier ist ein Vertrag, der von Kaeufer und Verkaeufer akzeptiert wurde, jedoch muss er von der Bank des Verkaeufers noch genehmigt werden. (Und das dauert und dauert und dauert und dauert,...) Wenn ihr was zu Short Sale lesen moechtet, da gibt es hier im Forum ein eigenes Thema drueber

[monikawilson]

Als Auslaender bezeichne ich in meinen nachfolgenden Ausfuehrungen, Auslaender, die keine Greencard oder Visum haben, oder Auslaender. die zwar Greencard oder Visum haben,jedoch noch keine Kredit History haben.

Im booming Immobilienmarkt (2005 - 2007) war es fuer Auslaender kein Problem eine Hypthek fuer eine Immobilie in den USA zu bekommen. Haeufig wurde eine Anzahlung von 20% verlangt und der Kopie des Reisepasses zusammen mit einer Unterchrift waren so ziemich die einzigen Voraussetzungen, die ein Auslaender bringen musste.

Die Zeiten haben sich jedoch (leider) geaendert. Viele Banken haben derzeit keine Hypotheken Programme fuer Auslaender. Es gibt jedoch noch Banken, die eine Finanzierung fuer einen Auslaender in Erwaegung ziehen. Jedoch sind die Anforderungen erheblich strickter.

Hier ein paar allgemeine Bestimmungen:

1) Die Anzahlung - Eigenkapital muss wenigstens zwischen 30 - 35% des Kaufpreises sein, der Auslaender muss zeigen, dass diese Anzahlung von einem Konto kommt, dass den Namen des Auslaenders fuehrt.

2) Die Banken verlangen 3 Jahre Steuererklaerung, Bankauszuege der letzten 3 Monate, Verdienstnachweise und eine Offenlegung der Vermoegensverhaeltnisse im Ausland.

3) Die Banken holen Schufa Auskuenfte ein

4) Die meisten Banken verlangen 3 Referenzschreiben von bspw. der Hausbank in Deutschland, dem Arbeitgeber und dem Steuerberater, die besagen, dass der Kunde "einen guten Charakter" hat und seinen Verbindlichkeiten immer puenktlich nachkommt.

5) Die Banken verlangen entweder den Beweis, dass der Auslaender Eigentum hat im Ausland, wo er persoenlich lebt, oder im Mietfall verlangen sie eine Mietbescheinigung.

6) In der Regel wird verlangt, dass der Auslaender ein Konto bei der Bank aufmacht, die die Hypothek gbit und dass dort wenigstens die ersten 6 Monatsbetraege fuer die Hypothek eingezahlt werden. Haeufig behaelt die Bank auch eine Vorauszahlung fuer Versicherung und Grundsteuer in einem Treuhandkonto,um sicher zu gehen, dass diese rechtzeitig bezahlt werden.

Der Zinssatz fuer Auslaender liegt in der Regel ca. 0.5 - 1% hoeher als fuer einen Amerikaner.

Das gute jedoch an der Amerikanischen Hypotheken Regelung ist, dass der "Schuldner" - egal ob Auslaender oder nicht - die Hypothek jeder Zeit ohne Strafzinsen, Vorschusszinsen oder sonstigen Gebuehren, abloesen kann. Auch eine vorzeitige Teilabloesung ist ohne irgendwelche Gebuehren, Zinsen oder sonstigen Kosten jederzeit moeglich.

Ich bin sicher, dass die Banken diese Voraussetzungen in naher Zukunft wieder etwas lockern werden, denn auch die Amerikanischen Banken moechten auf das Geschaeft mit Auslaendern nicht verzichten. Wie lange es dauert bis solche Programme wieder auf den Markt kommen, richtet sich wohl nach dem Immobilien Markt im allgemeinen. Sobald Kaeufer, Investoren und Banken wieder zuversichtlich sind und darauf vertrauen, dass der Markt von jetzt an aufwaerts geht, werden wohl nach einer Weile bessere Programme fuer Auslaender folgen.

Ein kleiner Tip am Rande: Die Banken hier schauen sehr intensiv nach der sogenannten Credit History und dem Credit rating. Ein gutes Credit Rating baut man auf, indem man natuerlich seine Rechnungen immer puenktlich oder ueberpuenktlich bezahlt - jedoch reicht dass noch nicht aus fuer ein gutes Kredit Rating. Am besten geeignet fuer den Aufbau einer solchen Kredit History sind Kreditkarten (auch wenn sie klein sind), die man auch benutzt. Da es fuer manche Auslaender schwierig ist eine Amerikanische kredit Karte zu bekommen (eben weil noch keine Kredit History da ist) bietet es sich an, kleinere Kreditkarten von Geschaeften zu beantragen. Bspw. Home Depot, Jc Pennys, Sears oder andere namhaften Geschaefte. Diese berichten auch zu den Kredit Bueros und damit helfen sie, die Kredit History auzubauen und damit auch das Kredit Rating zu verbessern.

[monikawilson]

Was ist Escrow?

Good Faith Money, Escrow, Binder money, Down Payment sind im Prinzip verschiedene Woerter, die bezogen auf Immobilien, alle das gleiche bedeuten. Es ist eine Anzahlung, die dem Verkaeufer zeigen soll, dass der Kaeufer es ernst meint mit dem Kauf - eine Verstaerkung der Kaufabsicht. Die Hoehe richtet sich in der Regel nach dem Kaufpreis und gerne wird die 10% Faustregel genommen. Jedoch sind die meisten Verkaeufer auch mit weniger zufrieden.

Dieses Escrow wird in einem Escrow Account gehalten - aehnlich wie ein Treuhand Konto. Viele Immobilien Firmen unterhalten ihre eigenen Treuhand Konten und die meisten Rechtsanwaelte ebenfalls. Ich fuer meinen Teil halte es lieber einfach und unkompliziert, daher ist meine Wahl fuer das Escrow meistens das Treuhand Konto der Title Company, die dann den Abschluss auch durchfuehrt

Fuer diese Treuhandkonten gibt es sehr strenge gesetzliche Regeln und diese Treuhand Konten, egal wer sie unterhaelt, unterlaufen einer strengen staatlichen Kontrolle, so dass wirklich kein Schindluder mit diesen Treuhand Geldern getrieben werden kann.

Wann bekomme ich das Escrow zurueck?

Wenn ein Kaufvertrag geschrieben wird, der den Abschluss abhaengig macht von einem anderen Event, der eintreten muss und dieser Event nicht eintrifft. Bspw. Man schreibt den Kaufvertrag abhaengig von einer Home Inspektion, die zur Zufriedenheit des Kaeufers sein soll, Findet der Home Inspektor bspw. Termiten und der Kaeufer moechte sich damit nicht rumaergern, kann der Vertrag gekuendigt werden und der Kaeufer bekommt sein Treuhand Geld zurueck. Dies Abhaengigkeit von der Home Inspektion und ein anschliessender "unzufriedener" Kunde bedarf keiner Erklaerung des Problems. Der Kaeufer muss lediglich sagen, dass ihm das Ergebnis der Home Inspektion nicht passt und er daher den Kaufvertrag kuendigen wird. Ein Kaufvertrag kann auch abhaengig sein von Finanzierung und wenn die Bank "nein" sagt, ist der Kaufvertrag ebenfalls hinfaellig und das Treuhand Geld wird dem Kauefer zurueckerstattet. Und natuerlich gibt es viele andere Dinge, von denen man den Kaufvertrag abhaengig machen kann und die dann einen Weg aus dem Vertrag offen lassen.

Wann verliere ich mein Escrow

Wenn ein Vertrag "gut" geschrieben ist, und man alle Termine einhaelt, gibt es keinen Grund das Escrow zu verlieren. Der Kaeufer verliert lediglich sein Escrow, wenn er (der Kaeufer) verschuldet Vertragsbruechig wird. Bspw. Alle "Hintertueren des Vertrags" (Abhaengigkeiten) sind zu bzw. erfuellt. Der Kauefer bekommt kalte Fuesse und weigert sich abzuschliessen. In diesem Fall bekommt der Verkaeufer das Escrow. Hier in Florida gibt es noch ein paar Ausnahmen und ich bin sicher andere Staaten haben solche auch. Bspw. Wenn ein Hurricane im Anzug ist, wird der Abschluss automatisch um wenigstens 14 Tage verschoben, dass ist "hoehere Gewalt" und zaehlt ncht als Vertragsbruch.

Was passiert mit dem Escrow beim Abschluss

Beim Kaufabschluss wird das Escrow in voll auf den Kaufpreis angerechnet. Das ist einer der Gruende warum ich gerne das Escrow bei der abschliessenden Title Company hinterlege, es macht die Abwicklung so viel einfacher.

Zinsen auf Escrow

Normalerweise sind alle Treuhand Konten keine Ertragskonten. D.h. es werden keine Zinsen bezahlt. Jedoch bei groesseren Abschluessen mit hoeheren Escrow Betraegen einigen sich Kaeufer und Verkaeufer in der Regel, dass das Escrow auf ein Zinsertragskonto gelegt wird und Kaeufer und Verkaeufer teilen sich diese Zinsen. Besonders bei groesseren gewerblichen Objekten kann sich der Abschluss ueber Monate hinziehen, da ist natuerlich das Zufriedenstellen aller Bedingungen und der Due Delingence Periode erheblich zeitaufwendiger, als bei reinen Wohn Immobilien. In diesen Faellen macht es Sinn diese hoeheren Escrow Betraege auf ein Konto mit Zinszahlungen zu legen.

Bitte lasst mich wissen, ob ich mich klar genug ausgedrueckt habe. Ich weiss manchmal sind solche Dinge recht schwer zu erklaeren. So wenn ihr Fragen habt - schiesst los.

[monikawilson]

Viele meiner auslaendischen Kunden kaufen ein Haus in den USA aus den verschiedensten Gruenden.

- Investition mit dem Ziel nach einer Weile wieder mit Gewinn zu verkaufen
- Ein Ferienhaus zu besitzen und moeglichst viel Zeit selbst dort verbringen
- Ein Haus zu besitzen, mit dem Ziel einmal komplett in die USA einzuwandern
- Ein Rendite Objekt

Hier stellt sich dann die Frage nach der Nutzung der Immoblie, in der Zwischenzeit. Und viele meiner Kunden stehen vor der Frage nach dem Vermieten des Hauses, um ein paar der Unkosten wieder hereinzubekommen, oder aber um eine wirkliche Rendite zu erzielen.

Ich moechte hier kurz die Vor und Nachteile von kurzfristiger (Ferienmaessiger) oder langfristiger Vermietung darzustellen.

Zunaechst die kurzfristige, Saison Vermietung

Eine kurzfristige (woechentliche) Vermietung bietet sich an, wenn man die Immobilie selbst ab und zu benutzen moechte, man kann den eigenen Urlaub im eigenen Haus entweder von vorneherein blocken oder aber den eigenen Urlaub flexible um die Buchung der Feriengaeste herumlegen.

Das Haus muss mit allem, was man zum taeglichen Leben braucht ausgestattet werden, von Handtuechern ueber Bettwaesche, Geschirr und natuerlich Kuechengeraete und TVs, Fernseher und Telefon. Es ist natuerlich immer attractiv, wenn das Ferienhaus ein Schwimmbad hat und in einer fuer Touristen guten Gegend liegt. Die erzielten Wochenmieten variieren natuerlich nach Ausstattung, Lage und Gegend. Bei der Vermietung an Feriengaeste sollte auch beachtet warden eine hohe Haftpflichtversicherung abzuschliessen ansonsten koennte dieses Ferienhaus schnell zu einem Alptraum warden. Auch solltet ihr wissen, dass ihr bei Wochenvermietungen eine sogenannte Touristen und Bettensteuer abfuehren muesst, die von Staat zu Staat verschieden ist. Und natuerlich muesst ihr eine jaehrliche Steuererklaerung abgeben. Gemeinhin rechnet man mit einer 30 – 50% Auslastung eines Ferienhauses. Und reich wird man mit der Vermietung EINES Ferienhauses natuerlich nicht. Aber es wird helfen wenigstens einen Teil der Unkosten des Hauses wieder hereinzuholen. Vergesst bitte auch nicht, dass ihr einen Verwalter – Property Management Company – vor Ort benoetigt, die sich um die An- und Abreisen kuemmert, das Saubermachen, den Garten und Pool Service, die Pest control und so alles, was um das Haus anfaellt. Manche der Property Management Companies bieten einen Full Service, der bis zum Bezahlen der monatlichen Rechnungen und die Abgabe der jaehrlichen Steuererklaerung geht. In der Regel bekommt die Property Management Company einen Prozentsatz aus der erzielten Miete und moeglicherweise eine geringe monatliche Festgebuehr – je nach Leistung.

Eine Wochenvermietung des Hauses gibt dem Eigentuemer natuerlich die Moeglichkeit das Haus auch selbst zu nutzen.

Die langfristige Vermietung

Kann euch eine wirklich gute Rendite bringen. Natuerlich koennt ihr in diesem Fall das Haus nicht selbst nutzen, da ihr ja Mieter drin habt. Ein solches Haus muss nicht mit Moebeln ausgestattet warden, jedoch ist es hier gemeinhin ueblich, dass alle Kuechengeraete und Waschmaschine und Trockner vorhanden sind. Meistens kauft man die ja beim Erwerb gleich mit. Eine langfristige Vermietung gibt euch ein geregeltes monatliches Einkommen und ist auch von der Verwaltung her nicht so aufwendig wie eine Wochenvermietung. Auch hier bietet sich an eine Property Management Company zu beschaeftigen, die sich um die Mieteinahmen kuemmert und auch das Haus regelmaessig besucht, um zu sehen, dass die Mieter es auch in Ordnung halten. Ich habe bspw. Kunden, die Haeuser hier in unserer Gegend fuer $ 21,000 Dollar gekauft haben, haben dieses sehr schoen renoviert, neue Kuechengeraete gekauft und den Garten schoen angelegt. Alles in allem hatte dieser Kunde ca. $ 30,000 Dollar in diesem Haus. Dieses Haus ist derzeit fuer $ 1,000/Monat vermietet. Selbst nach Abzug von Versicherung und Grundsteuer gibt dies eine sehr gute Rendite. Plus man hat noch die Wertsteigerung der Immobilie als solche.

Vorteil hier ist ein geregeltes monatliches Einkommen, Nachteil, der Eigentuemer kann dieses Haus nicht kurzfristig fuer eigene Urlaube nutzen.

Es gibt natuerlich immer eine “Zwitter Situation”. Diese waere gegeben, wenn man ein Duplex kauft. Ein Duplex ist ein Doppelhaus, uebrigens warden die hier meistens ganz verkauft, d.h. beide Haelften, ganz selten gibt es den Fall, das nur eine Haelfte aber nicht die andere verkauft wird.

Das Doppelhaus

Bei einem Doppelhaus kann man natuerlich die eine Haelfte langfristig vermieten und die andere Haelfte selbst nutzen – oder als Ferienhaus vermieten. Damit habt ihr gleich ein paar Fliegen mit einer Klappe geschlagen, die eine Haelfte, die langfristig vermietet ist, zahlt den Hauptteil der Unkosten durch die regelmaessig eingehende Miete. Die andere Haelfte kann dann wie gesagt als Ferienunterkunft vermietet werden oder aber der Eigentuemer benutzt die andere Haelfte ausschliesslich fuer sich selbst. In diesem Fall hat man dann durch den langfristigen Mieter immer jemanden, der nach dem Haus guckt und wenn man ihm mit der Miete entgegen kommt ist dieser Mieter moeglicherweise auch bereit, die noetigen Arbeiten (Rasen maehen und andere) fuer beide Haelften zu uebernehmen.

Egal welche Vermietmoeglichkeit man waehlt, es ist immer ratsam eine Firma in den USA zu gruenden und die Immobilie im Firmennamen zu kaufen. Eine Firmengruendung hier geht recht preiswert, einfach und unkompliziert, sie kann online selbst gemacht werden oder jeder Rechtsanwalt oder Steuerberater kann diese Firmengruendung vornehmen. Die Firma schraenkt die Haftung ein und macht die Abgabe der jaehrlichen Steuererklaerungen erheblich einfacher. Auch fuer einen moeglichen Erbschaftsfall ist es leichter, man hat die Familie alle als Miteigentuemer der Firma. Sollte ein Erbschaftsfall eintreffen, ist die Firma immernoch Eigentuemer der Immobilie und fuer die Ueberlebenden aendert sich nichts.

Alle diese Vermietungsmoeglichkeiten machen Sinn, man muss fuer sich selbst herausfinden, welchen Weg man einschlagen moechte.